Czy każda działka budowlana musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej?

Poszukując działki budowlanej, można się natknąć na wiele okazji cenowych. Czasami grunt jest tańszy z powodu uwarunkowania terenu czy kształtu działki. Jak wygląda sprawa z dostępem do drogi publicznej? Czy każda działka musi być z nią połączona i czy brak bezpośredniego dostępu z drogą publiczną sprawia, że działka jest rozpatrywana jako wadliwa? Wyjaśniamy w naszym artykule.

Odległość budynku od drogi publicznej

Polskie przepisy określają minimalne odległości budynków mieszkalnych od posesji sąsiada, sieci wodociągowej, przydomowego szamba czy studni. Nie inaczej sprawa wygląda z drogami publicznymi. Określa się nimi każdą drogą użytku publicznego, czyli taką, z której mogą korzystać wszyscy zgodnie z jej przeznaczeniem. Nie stanowi ona niczyjej własności prywatnej. Może być to droga lokalna, regionalna lub krajowa, główna, ekspresowa i autostrada. Odległość między budynkiem a każdą z tych dróg reguluje artykuł 43 Ustawy o drogach publicznych. Zakłada on następujące minimalne odległości:

Przeczytaj również: Jakie warunki gruntowe powinna spełniać działka pod budowę domu?

• autostrada – 30 m,
• droga ekspresowa – 20 m,
• droga krajowa lub regionalna – 8 m,
• droga lokalna – 6 m.

Dostęp do drogi publicznej

Czy każda posesja powinna mieć bezpośredni dostęp do drogi publicznej? Nie. Czy każda posesja powinna mieć pośredni dostęp do drogi publicznej poprowadzony w jakikolwiek inny sposób? Zdecydowanie tak. Już wyjaśniamy! Najprostsza i najkorzystniejsza dla inwestora sytuacja jest taka, gdy działka budowlana bezpośrednio sąsiaduje z drogą publiczną. Oznacza to, że wyjeżdżając z posesji, od razu trafia on na drogę krajową, ekspresową czy inną należącą do tej kategorii. Jej status musi być jednak potwierdzony w zaświadczeniu, ponieważ czasami droga biegnąca wzdłuż działki nie ma oznaczenia drogi publicznej.

W niektórych przypadkach działka może w ogóle nie graniczyć z żadną drogą, a ma to miejsce najczęściej na nowo powstających osiedlach lub w sytuacji, gdy jeden sprzedawca chce rozdzielić swoją działkę na kilka mniejszych parceli i sprzedać je różnym osobom. Kupując grunt pod budowę domu, warto wybrać działkę budowlaną uzbrojoną z dostępem do drogi publicznej. Taka opcja jest najbezpieczniejsza. Jakie są inne opcje? Jeśli na jednej działce budowlanej zostanie wybudowanych kilka domów, wydzielana jest droga wewnętrzna. Odpowiedzialny jest za nią właściciel lub właściciele posesji, co oznacza, że publiczne jednostki nie odśnieżają jej zimą, nie wyrównują ani nie dbają o pas zieleni. 

Jakie są sposoby na uzyskanie dostępu do drogi publicznej, jeśli działka budowlana z nią nie graniczy?

• Służebność – najpowszechniejszy sposób ustanowiony na drodze umowy, orzeczenia sądowego lub zasiedzenia, który polega na wydzieleniu przez właściciela działki obszaru na swojej posesji, po którym można się swobodnie poruszać (często za opłatą). Rozwiązanie to jest stosunkowo trwałe i przechodzi na nowego właściciela w momencie sprzedaży gruntu.
• Umowa – kolejny rodzaj porozumienia pomiędzy właścicielami dwóch różnych nieruchomości, które wyraźnie wskazują zasady korzystania z wydzielonej drogi na posesji jednego z nich. Rozwiązanie to jest mniej trwałe, ponieważ nie przechodzi na nowego właściciela gruntu w razie sprzedaży.
• Udział w nieruchomości drogowej – ostatnią opcją jest nabycie udziału w nieruchomości, która ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Rozwiązanie to bardzo często wykorzystywane jest na nowo powstających osiedlach domków jednorodzinnych. Oznacza ono to, że w momencie zakupu działki, otrzymuje się również udział w nieruchomości drogowej.

Służebność drogi koniecznej

Najpopularniejszym sposobem uzyskania dostępu do drogi publicznej jest ustanowienie służebności. Jak mówi właściciel firmy zajmującej się sprzedażą działek budowlanych na Osiedlu Nowy Horyzont w Kobylance:

Służebność drogi koniecznej najczęściej ustanawia się na drodze umowy porozumienia, której stronami jest właściciel posesji udostępniający możliwość przejazdu przez nią, a także osoby mające korzystać z tej drogi. Sporządza się ją w obecności notariusza. W umowie ustanawia się wszystkie istotne informacje jak to, kto odpowiada za porządek na drodze, dokładny przebieg oraz kwestie związane z opłatami za przejazd. W niektórych przypadkach właściciele działek, które nie mają dostępu do drogi publicznej, mogą żądać ustanowienia służebności na drodze sądowej. 

Najkorzystniejszą i najlepszą opcją inwestor ma wówczas, gdy jego działka budowlana bezpośrednio sąsiaduje z drogą publiczną. Nie musi się on wówczas martwić o żadną umowę czy służebność. Dobrze jest również kupować grunty na osiedlach działek budowlanych, ponieważ kwestie dostępu do drogi publicznej są jasno ustalone w umowie i nabywca nie musi martwić się o żadne wyznaczanie drogi wewnętrznej czy sądowe ustanawianie służebności.